O mercado financeiro e de capitais brasileiro tem se tornado mais complexo e dinâmico a medida que novos títulos e valores mobiliários ganham relevância. Os fundos de investimento imobiliário (FII) foram criados no Brasil em 1993. Apesar de poderem ser negociados na bolsa tal como ações, são bem distintos das mesmas. Os investidores e acadêmicos deveriam se inteirar destas particularidades. No Brasil, a academia apenas recentemente tem se dedicado a estudá-los.
O objetivo do presente trabalho é compreender quais os fatores que levam os fundos de investimento imobiliário listados na BM&FBOVESPA a serem mais ou menos diversificados, ou seja, apresentarem menor ou maior risco diversificável.
As hipóteses de pesquisa são: (i) tamanho, (ii) número de imóveis e (iii) concentração dos ativos (imóveis e instrumentos financeiros do mercado imobiliário, tais como cotas de outros FII) explicam a diversificação dos fundos.
Os primeiros estudos versavam sobre regulamentação e tributação. Posteriormente, estudaram-se aspectos financeiros, entre eles (a) risco e retorno e (b) diversificação. Medida pelo R² — quanto maior o R² mais diversificado está o fundo, procurou-se determinar quais fatores impactam a diversificação dos fundos. No Brasil, os estudos têm se concentrado, majoritariamente, em análises sobre o retorno ou desempenho em comparação com outros indicadores de renda fixa e renda variável.
Foi utilizada regressão linear para a identificação dos determinantes da diversificação dos fundos. No total, analisou-se 22 fundos multiativos dentre os 127 listados na Bovespa em 31 de dezembro de 2015, após a exclusão de 2 outliers (considerando 2,58 desvios para mais / menos, para cada variável). As variáveis explicativas foram: tamanho (contábil e econômico), número de imóveis e concentração dos imóveis. A variável independente R² foi calculada com histórico de 2 anos de retornos semanais.
A correlação univariada entre R² e cada variável explicativa apresentou sinais esperados (negativo para concentração e positivo para tamanho e número de imóveis). Apenas a correlação com tamanho é significativa. A alta correlação entre tamanho e número de imóveis indica potencial redundância de informação. Idem para número de imóveis e concentração de imóveis. A regressão indicou apenas tamanho como variável significativa para explicar diversificação (cada uma das três variáveis de tamanho).
Conclui-se que, para os 22 fundos multiativos listados na Bovespa analisados, em 31 de dezembro de 2015, apenas a variável tamanho é significativa na explicação da diversificação dos fundos de investimento imobiliário, sendo que quanto maior o fundo, mais diversificado. A diferença no risco dos imóveis em regiões nobres (menor) comparativamente aos imóveis em regiões secundárias (maior) pode ser uma explicação para tamanho e não quantidade ou concentração dos imóveis ser significativo.
Amato et al (2005), Anderson et al (2012), Brounen; De Koning (2013), Byrne; Lee (2003), Chan et al (2013), Consentino; Alencar (2011), Danielsen; Harisson (2007), Downs; et al (2003), Fiorini (2012), Frade (2015), González et al. (2015), Guimarães (2013), Gyourko; Nelling (1996), Iorio (2014), Lee; Stevenson (2005), Lee (2014), Li; Chow (2015), Lima (2011), Manganotti (2014), Mugnaini et al (2008), Niskanen; Falkenbach (2010), Okazuca (2015), Orru (2015), Scolese et al (2015), Yokoyama (2014).